7.7.07

ReMix - Use

Re-contextualizando el concepto de uso mixto en la ciudad contemporánea.*


Rene Peralta

*Este articulo sera publicado en la revista Mas+Arquitectura del Colegio de Arquitectos de Aguascalientes. En este post incluí la tercer / ultima parte del texto en relación a los procesos de desarrollo urbano en el centro de San Diego. El mix-use puede ser una navaja de dos filos, pero también con ideas mas allá del factor económico puede revivir las zonas urbanas.

3. Gentrification



En la ciudad de San Diego, California, el edificio mix-use es parte del atractivo y slogan publicitario para vender espacios en zonas urbanas a un sector socio/económico especifico. El estilo loft aquel espacio que inicio como la adaptación del edificio industrial o almacén abandonado y reconfigurado por algún creativo de bajos recursos es ahora la pieza importante del inversionista norte americano. En esta ciudad fronteriza el boom de reconstrucción (redevelopment) del centro inicia en los años 90 con la prolongación de la zona de actividad del CCDC (Centre City Redevelopment Corporation órgano burocrático creado para el control de uso de suelo), a 600 hectáreas donde se proyecta una población de 50,000 habitantes para el año 2025. En los proceso de reconstrucción la zona ha cambiado a ser considerada apta para uso mixto con el tradicional esquema de la vivienda arriba del espacio comercial. En el intento de poblar “el centro” algunos distritos étnicos han desaparecido como lo es la zona Italiana al norte. La zona todavía se denomina Little Italy o La pequeña Italia sin embargo las familias Italianas que poblaron esa zona hace más de cien años y que se dedicaron a la pesca han abandonado el lugar. Para muchas familias el redevelopment les presento la oportunidad de vender sus predios a un buen precio y para otros ya no fue económicamente factible seguir viviendo en esa zona. La mayor parte de las viviendas en oferta actualmente son para parejas jóvenes sin hijos y con un ingreso por arriba de 70,000 mil dólares anuales. Hoy Little Italy se reconstruye por medio de edificaciones que simulan los estilos mediterráneos con fachadas falsas de estuco e irónicamente a pesar de la ausencia de los italianos, celebra su festival Italiano anualmente. Sin embargo existen varias propuestas que juegan con los factores económicos y espaciales con la intencion de mantener o salvar la diversidad socio-económica de la zona. Ted Smith reconocido arquitecto de San Diego con una larga trayectoria proyectando edificios urbanos de vivienda y uso mixto ha creado varias de estas propuestas. Smith manipula el reglamento de construcción para generar espacios diversos y accesibles económicamente, donde el usuario pueda vivir, trabajar y estar cerca de la vida urbana. Smith ejerce como arquitecto pero también se ha convertido en el desarrollador de sus propios proyectos. Desde el 2005 es fundador y director de la maestría en desarrollo inmobiliario y vivienda (M.Arch.RED) en Woodbury University.

La combinación de desarrollador y arquitecto permite que su firma Smith and Others se haya convertido en catalizador de varios proyectos de vivienda en el centro de San Diego y a pesar del éxito económico de los proyectos su arquitectura promueve la creación de espacios sociales y democráticos manteniendo una diversidad demográfica en las zonas urbanas. En San Diego el termino “uso mixto” implica para el desarrollador común un alza en los porcentajes de interés en créditos de construcción. En el edificio Essex, ubicado en Little Italy, Smith proyecto el estacionamiento en segundo nivel en la parte posterior del predio para “liberar” el espacio de la planta baja y dar preferencia a uso comercial y trafico peatonal. También utilizo el termino “loft” para poder hacer del proyecto un edificio de uso mixto. El loft implica que existe un espacio para vivir y trabajar y de acuerdo con esa definición Smith agrega, “no hay una diferencia notable entre el loft y mix-use, espacio es espacio y utilizamos este método desde hace 25 años. Si inscribo el proyecto como uso-mixto los intereses del préstamo de construcción suben el 2% y tendría que tramitar el cambio de uso de suelo. En Essex utilizamos un crédito residencial que permite 4 de 40 unidades como espacios de trabajo. Cada año se hacen inspecciones para ver si se esta respetando el uso de suelo y a nosotros se nos da la opción de mostrar las habitaciones que queramos, sin tener que mostrar espacios adicionales que se hayan convertido en uso comercial.”

Hacia el sur del centro de la ciudad ocurre algo similar pero en este caso la comunidad en peligro de extinción por el “loft” y el “mix-use” es la México-Americana. Barrio Logan como es conocido, es la cuna del movimiento chicano en San Diego. A El Barrio, le preocupa la desaparición de su identidad por el desarrollo feroz que viene del norte con proyectos de “gentrification” – proceso por el cual un barrio pasa ser de clase popular a una comunidad de clase alta. Las rentas suben, las estructuras físicas y sociales son remplazadas por otras apegadas a prácticas de mercado.“El gentrification se puede evitar cuando el desarrollo de una zona incluye a los diferentes programas y funciones existentes. Pero para esto se requieren subsidios”, comenta Smith. Subsidios para que los residentes puedan re-invertir en su comunidad o para que simplemente no sean excluidos por las altas rentas y costos de los nuevos proyectos. “Actualmente estoy lidiando con este problema en Barrio Logan con la llantera Barrio Tires” comenta Smith. Negocio de viejos residentes ubicado en la propiedad de un grupo de desarrolladores/arquitectos a la que pertenece Smith. “Estamos proyectando el edificio adyacente de una forma que sea factible económicamente y pueda dejar una renta accesible para que la llantera siga operando”. En este caso parece ser que la comunidad y la agencia encargada de revisar los proyectos de desarrollo en la zona no quieren mantener la llantera. “Creo que es importante mantener usos comerciales “reales” y evitar el mix-use de los cafés y restaurantes de moda por que lo único que ofrecen son espacios de entretenimiento y poca diversidad de empleo.” Sobre el tema de esta edición de Más+arquitectura y la búsqueda de la re-densificación del centro en Aguascalientes, Smith comenta que un modelo apropiado incluye edificios que crecen a largo plazo y no necesitan altos grados de infraestructura. El Essex es un prototipo parecido. Estos edificios pueden incluir espacios flexibles en planta baja que se pudiesen combinar en espacios más grandes, en ves de hacer lo contrario y dividirlos en espacios pequeños. Un espacio en planta baja se pudiese convertir en estacionamiento cuando la densidad incremente y sea factible económicamente.

El proceso de definir conceptualmente el edificio de usos mixtos es particular para cada zona urbana. El programa arquitectónico se puede consolidar en una masa heterogénea como en el edificio híbrido donde el alto costo de la tierra y factores tecnológicos reinventaron el concepto del edificio de uso mixto. Pero un edificio no es siempre la solución para los procesos de renovación urbana, el uso mixto es parte de un sistema de edificios que en conjunto rehabilitan económicamente una zona por medio de una variedad de horarios de uso y programas que se complementan para generar un ambiente ‘real’ y heteregeno. Sin embargo el concepto “uso mixto” puede ser una navaja de dos filos, como sucede cuando el desarrollador busca solamente crear un producto. La integración de las nuevas combinaciones programáticas con los usos establecidos son fases de los proyectos económicamente sustentables y necesario para mantener los espacios de intercambio plural dentro de una sociedad democrática.



















P.d. “Gracias Rene por contarme sobre el esfuerzo en Aguascalientes. Es una manera muy interesante de ver el desarrollo. Que territorio tan fértil para la arquitectura! Quizás el M.Arch. RED pudiese ser testigo de este gran proceso de desarrollo?” Ted Smith.



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